Захист прав на нерухомість українців в криму. Як здійснити захист та продаж? Поміж двох законодавств.

З моменту подій, які відбулися в Криму, пройшло більше трьох років. Але нажаль на сьогоднішній день залишається ще безліч питань щодо можливості реалізації прав власників на нерухомість, яка знаходиться в Криму.

Основне питання, яким задаються українці, чи є дієва можливість захисту нерухомості в Криму та її продажу?

Відповідно до чинного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з 1 січня 2013 року діє єдина по всій території України система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – «державна реєстрація прав»), яка відповідно до вказаного Закону здійснюється шляхом внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Зазначений реєстр діє на всій території України. Інших способів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, ніж внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, не передбачено.

Відповідно до положень частини 4 статті 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» № 1207-VII та згідно з постановою Кабінету Міністрів України № 226 «Питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яке розташоване на тимчасово окупованій території» державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ведення реєстраційних та облікових справ, вчинення інших реєстраційних дій щодо нерухомого майна, яке розташоване в межах території Криму, здійснюють органи державної реєстрації прав Херсонської та Запорізької областей відповідно до законодавства України у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Згідно з п. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав є офіційним визнанням і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю (ч. 5 ст. 11 ЗУ «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України»).

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» будь­які органи, їхні посадові й службові особи та діяльність на тимчасово окупованій території вважаються незаконними, якщо ці органи чи особи створені, обрані або призначені у порядку, не передбаченому законом.

Таким чином, Україна визнає тільки ті правочини щодо нерухомого майна, яке знаходиться на півострові, які вчинені виключно на території України у відповідності до вимог українського законодавства.

Але вищезазначені норми не дають змоги українцям фактично захистити свої права на нерухоме майно, адже сьогодні на території Криму діє законодавство та органи Російської Федерації (далі – «РФ») та будь-які операції з кримським нерухомим майном призводять до зміни власника лише формально. Офіційна позиція РФ полягає в тому, що Республіка Крим та м. Севастополь є суб’єктами РФ з 21.03.2014 року.

В силу положень статті 12 Федерального конституційного закону N 6-ФКЗ на територіях Республіки Крим і міста федерального значення Севастополя діють документи, в тому числі що підтверджують громадянський стан, освіту, право власності, право користування, право на отримання пенсій, допомог, компенсацій та інших видів соціальних виплат, право на отримання медичної допомоги, а також дозвільні документи (ліцензії, крім ліцензій на здійснення банківських операцій і ліцензій (дозволів) на здійснення діяльності фінансових організацій), видані державними та іншими офіційними органами України, державними та іншими офіційними органами Автономної Республіки Крим, міста Севастополя, без обмеження терміну їх дії і будь-якого підтвердження з боку державних органів Російської Федерації, державних органів Республіки Крим або державних органів міста федерального значення Севастополя, якщо інше не випливає з самих документів або істоти відносини.

Так, 02 вересня 2014 року в Криму було затверджено Порядок переоформлення прав або завершення оформлення прав на земельні ділянки в межах південної частини Криму. Порядок прийнято відповідно до Закону Республіки Крим «Про особливості регулювання майнових та земельних відносин на території Республіки Крим» (№ 38-ЗРК).

Вищезазначеним нормативно-правовим актом було закріплено, що право власності на земельні ділянки та інші об’єкти нерухомого майна на території Криму у фізичних та юридичних осіб, в тому числі іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб, зберігається.

Але при цьому, відповідно до статті 12 Федерального Закону №122-ФЗ  «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав.

Таким чином, ми маємо ситуацію при якій є вимоги двох держав, адже угоди з кримською нерухомістю проведені в Україні та внесені до українського Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не визнаються Росією, а  проведені на території Криму з внесенням до російського реєстру – не визнаються Україною.

Так які ж дії потрібно вчини власникам з метою захисту їх законних прав та інтересів?

Враховуючи практичний досвід наших спеціалістів та соціально-політичну ситуацію, яка склалась на території Криму, ми радимо скористатися наступними порадами з метою захисту своїх законних прав та інтересів як власників:

По-перше, необхідно перевірити українські документи на нерухоме майно, які є в наявності, на відповідність вимогам діючого законодавства України.

По-друге, необхідно поставити нерухоме майно на кадастровий облік в Криму з присвоєнням йому індивідуального кадастрового номеру. Це дозволить ідентифікувати об’єкт нерухомого майна на території Криму з урахуванням діючого законодавства РФ та визнання існування такого об’єкту ще й РФ.

Кадастровий облік — це процедури, що проводяться кадастровим органом по постановці, припиненню та зміні відомостей про об’єкт нерухомості, що відображаються в основній інформаційній базі (державний кадастр нерухомості). Постановка нерухомості на кадастровий облік означає внесення в кадастр відомостей про цей об’єкт. Без постановки на такий облік на території Криму неможливо здійснити продаж будинку, приміщення, земельної ділянки, або здати їх в оренду.

Кадастровий паспорт — це виписка з державного кадастру нерухомого майна, що містить необхідні відомості для реєстрації прав на нерухоме майно. Необхідність отримання власниками нерухомості кадастрового паспорта при реєстраційні дії визначена законом №122-ФЗ .

Реєстрацією прав на нерухоме майно в Криму здійснює Державний комітет з державної реєстрації та кадастру (скорочено — Держкомреєстр). Створений 27 червня 2014 р даний комітет є аналогом Росреєстра і здійснює функції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, ведення кадастрового обліку, кадастрової оцінки об’єктів нерухомості, землеустрою, моніторингу земель, функції земельного нагляду тощо. (Постанова Ради міністрів Республіки Крим від 27 червня 2014 р № 164).

Для постановки на кадастровий облік необхідно надати наступні документи, які були у власника нерухомості станом на 21.03.2014р.:

  • документ, що засвідчує особу заявника;
  • документ, що підтверджує відповідні повноваження представника заявника (якщо із заявою звертається представник заявника);
  • технічний план будівлі, споруди, приміщення або дозвіл на введення об’єкту капітального будівництва в експлуатацію, та оригінали документів (або нотаріально завірена копія), що засвідчують право власності на об’єкт нерухомості ;
  • для постановки на кадастровий облік земельних ділянок — межовий план в електронному вигляді, або документи, які встановлюють або засвідчують право власності на земельну ділянку.

Ця послуга може бути отримана як в територіальних відділах Державного комітету з державної реєстрації та кадастру Республіки Крим за місцезнаходженням об’єкта нерухомого майна, так і за допомогою поштового та електронного зв’язку. Проте враховуючи практичну сторону поштового сполучення Україна – Крим, другий варіант є досить проблематичним.

Термін постановки квартири на кадастровий облік в Криму — близько 10 робочих днів.

По-третє, необхідно здійснити реєстрацію права на нерухоме майно.

Для реєстрації необхідно надати наступні документи, які були у власників нерухомості станом на 21.03.2014р.:

  • талон електронної черги;
  • посвідчення особи заявника (паспорт). У разі, якщо документи подає представник власника, то необхідно буде надати так само оригінал нотаріальної довіреності;
  • оригінал і ксерокопію правовстановлюючого документа — це може бути Держакт, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, рішення суду і т.д .;
  • оригінал і копію кадастрового паспорта (виписки);
  • квитанцію про сплату державного мита

Враховуючи відсутність домовленостей між Україною та Російською Федерацією щодо правозастосування у Криму, вказані дії дозволять визнати за українцями право власності на кримське нерухоме майно як в Україні, так й у Росії.

ПРОДАЖ НЕРУХОМОГО МАЙНА НА ТЕРРИТОРІЇ КРИМУ.

Утримувати нерухомість в Криму для українців складно і витратно. Слід враховувати, що власникам нерухомості й надалі нараховується плата за комунальні послуги. Непогашення відповідної заборгованості може мати як наслідок нарахування пені, обмеження постачання та відключення від сеті. Враховуючи відмову багатьох українців від відвідування анексованого півострову, єдиною можливістю виходу з ситуації є продаж нерухомості в т.ч. через представників по довіреності.

Для того, щоб продати або купити нерухоме майно в Криму, Вам потрібно укласти договір купівлі-продажу, зайняти чергу в Держкомреєстрі, прийти в призначений день з покупцем (продавцем) і зареєструвати перехід права власності на нового власника. При складанні договору купівлі-продажу потрібно бути особливо уважним і дотриматися всіх вимог Російського законодавства. При виявленні помилок або невідповідностей державний реєстратор має право або призупинити реєстрацію угоди, або зовсім відмовити в її реєстрації.

Слід прийняти до уваги те, що сам договір купівлі-продажу підписується сторонами або їх представниками безпосередньо під час подачі документів та у присутності працівників Держкомреєєстру.

В Держкомреєстрі у Вас вимагатимуть:

  • паспорт продавця і покупця;
  • оригінал квитанції про сплату держ. мита (платіжного доручення для юридичних осіб);
  • оригінал і копію кадастрового паспорта (виписка);
  • договір купівлі-продажу з актом прийому-передачі — оригінали в 3-х примірниках;
  • оригінал і копія правовстановлюючого документу (свідоцтва про право власності українського зразка, рішення суду, договір купівлі-продажу з випискою тощо);
  • завірений нотаріусом або нотаріальний переклад на російську мову правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно.
  • Довідки про відсутність заборгованості по сплаті за комунальні послуги, обтяження.
  • довідка з паспортного столу, ЖЕК або керівництва кооперативу про те, що за місцем знаходження продаваної квартири немає прописаних громадян;
  • оригінал і копію дозволу органу опіки та піклування, якщо одним із власників об’єкту, що продається є неповнолітній, обмежено дієздатний чи недієздатний чоловік;
  • оригінал і копію дозволу органу опіки та піклування, якщо в продається житловому об’єкті проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім’ї власника, або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім’ї власника;
  • оригінал і копію нотаріально засвідченої згоди чоловіка (дружини) продавця;

Слід зазначити, що терміни переоформлення права власності на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки продовжено до 1 січня 2019 року. Відповідні зміни були внесені Федеральним конституційним законим від 23.06.2016 № 5-ФКЗ.

Окремо необхідно звернути увагу на той факт, що поставити на кадастровий облік та здійснити реєстрацію прав на нерухоме майно можливо виключно на підставі документів, які були видані офіційними органами України до 21.03.2014р.

Так, згідно зі ст. 12 Федерального конституційного закону від 21.03.2014 р № 6-ФКЗ «Про прийняття в Російську Федерацію Республіки Крим та освіті в складі Російської Федерації нових суб’єктів — Республіки Крим та міста федерального значення Севастополя» на території міста федерального значення Севастополя діють документи, в тому числі засвідчують право власності, право користування, видані державними та іншими офіційними органами України, державними та іншими офіційними органами Автономної Республіки Крим, державними офіційними органами міста Севастополя, без обмеження терміну їх дії і будь-якого підтвердження з боку державних органів Російської Федерації, державних органів Республіки Крим або державних органів міста федерального значення Севастополя, якщо інше не випливає з самих документів або істоти відносини.

Тобто право власності, як таке, що «виникло раніше», вважається за умови, що воно було до 21 березня 2014 року зареєстровано в установленому законом порядку. Відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України встановлено, що, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону, підлягає державній реєстрації, таке право виникає з моменту державної реєстрації. Державна реєстрація права власності в Україні в різний час здійснювалося різними органами, в тому числі БТІ, реєстраційною службою Укрдержреєстру.

Таким чином, відсутність державної реєстрації уповноваженими органами України права власності, що виникло на території Криму і Севастополя до 21 березня 2014 року, як і реєстрація вже після 21 березня 2014 року на території України, є підставою для відмови у визнанні такого права на території РФ. В цьому випадку зареєструвати право власності буде можливо тільки шляхом подання позовної заяви до суду і постанови судом відповідного рішення. На сьогоднішній день на території Криму діє законодавство та органи Російської Федерації.

Партнер юридичної компанії «Фіделіум Груп»

Лісовський А.А.