Поиск
fidelium
+38 (050) 674-32-27

Защита прав на недвижимость украинцев в Крыму

Защита прав на недвижимость украинцев в Крыму | Fidelium

С момента событий, произошедших в Крыму, прошло более 3 лет. Но, к сожалению на сегодняшний день остается еще множество вопросов о возможности реализации прав собственников на недвижимость, которая находится в Крыму.

Основной вопрос, которым задаются украинцы - есть ли возможность защиты недвижимости в Крыму и ее продажи?

Согласно действующего Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» с 1 января 2013 года действует единая по всей территории Украины система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (далее - «государственная регистрация прав»), которая в соответствии с указанным Законом осуществляется путем внесения записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Указанный реестр действует на всей территории Украины. Других способов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, чем внесение соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, не предусмотрено.

В соответствии с положениями части 4 статьи 11 Закона Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины» № 1207-VII и в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины № 226 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на временно оккупированной территории» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и его обременений, внесение изменений в записи Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, ведение регистрационных и учетных дел, совершение других регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, расположенного в пределах территории Крыма, осуществляют органы государственной регистрации прав Херсонской и Запорожской областей.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация прав является официальным признанием и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

На временно оккупированной территории любая сделка в отношении недвижимого имущества, в том числе по земельным участкам, совершенная с нарушением требований настоящего Закона, других законов Украины, считается недействительным с момента совершения и не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (ч. 5 ст. 11 ЗУ «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины»).

В соответствии со ст. 9 Закона Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины» любые органы, их должностные и служебные лица и деятельность на временно оккупированной территории считаются незаконными, если эти органы или лица созданы, избранные или назначенные в порядке не предусмотренном законом.

Таким образом, Украина признает только те сделки в отношении недвижимого имущества, находящегося на полуострове, совершенные исключительно на территории Украины в соответствии с требованиями украинского законодательства.

Но вышеуказанные нормы не позволяют украинском фактически защитить свои права на недвижимое имущество, ведь сегодня на территории Крыма действует законодательство и органы Российской Федерации (далее - «РФ») и любые операции с крымским недвижимым имуществом приводят к смене владельца лишь формально. Официальная позиция РФ состоит в том, что Республика Крым и город Севастополь являются субъектами РФ с 21.03.2014 года.

В силу положений статьи 12 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и других видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности финансовых организаций), выданные государственными и другими официальными органами Украины, государственными и другими официальными органами Автономной Республики Крым, города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если другое не вытекает из самих документов или существа отношения.

Так, 2 сентября 2014 в Крыму был утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки в пределах южной части Крыма. Порядок принят в соответствии с Законом Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (№ 38-ЗРК).

Вышеупомянутым нормативно-правовым актом было закреплено, что право собственности на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества на территории Крыма в физических и юридических лиц, в том числе иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется.

Но при этом, в соответствии со статьей 12 Федерального Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, мы имеем ситуацию при которой есть требования двух государств, ведь соглашения с крымской недвижимостью проведенные в Украине и внесенные в украинском Государственного реестра прав на недвижимое имущество не признаются Россией, а проведенные на территории Крыма с внесением в российский реестр - не признаются Украиной .

Так какие же действия нужно сделай владельцам с целью защиты их законных прав и интересов?

Учитывая практический опыт наших специалистов и социально-политическую ситуацию, которая сложилась на территории Крыма, мы советуем воспользоваться следующими советами с целью защиты своих законных прав и интересов как собственников:

Во-первых, необходимо проверить украинские документы на недвижимое имущество, которые есть в наличии на соответствие требованиям действующего законодательства Украины.

Во-вторых, необходимо поставить недвижимое имущество на кадастровый учет в Крыму с присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Это позволит идентифицировать объект недвижимого имущества на территории Крыма с учетом действующего законодательства РФ и признании существования такого объекта еще и РФ.

Кадастровый учет - это процедуры, проводимые кадастровым органом по постановке, прекращению и изменении сведений об объекте недвижимости, отражаются в основной информационной базе (государственный кадастр недвижимости). Постановка недвижимости на кадастровый учет означает внесение в кадастр сведений об этом объекте. Без постановки на такой учет на территории Крыма невозможно осуществить продажу здания, помещения, земельного участка или сдать их в аренду.

Кадастровый паспорт - это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые сведения для регистрации прав на недвижимое имущество. Необходимость получения собственниками недвижимости кадастрового паспорта при регистрационных действиях определена законом №122-ФЗ.

Регистрацией прав на недвижимое имущество в Крыму осуществляет Государственный комитет по государственной регистрации и кадастра (сокращенно - Госкомреестр). Созданный 27 июня 2014 г. данный комитет является аналогом Росреестра и осуществляет функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения кадастрового учета, кадастровой оценки объектов недвижимости, землеустройства, мониторинга земель, функции земельного надзора и др. (Постановление Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 г. № 164).

Для постановки на кадастровый учет необходимо предоставить следующие документы, которые были у владельца недвижимости по состоянию на 21.03.2014р.:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
  • технический план здания, сооружения, помещения или разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, и оригиналы документов (или нотариально заверенная копия), удостоверяющие право собственности на объект недвижимости;
  • для постановки на кадастровый учет земельных участков - предельный план в электронном виде, или документы, устанавливающие или удостоверяющие право собственности на земельный участок.
  • Эта услуга может быть получена как в территориальных отделах Государственного комитета по государственной регистрации и кадастра Республики Крым по местонахождению объекта недвижимого имущества, так и посредством почтовой и электронной связи. Однако учитывая практическую сторону почтового сообщения Украина - Крым, второй вариант является достаточно проблематичным.

Срок постановки квартиры на кадастровый учет в Крыму - около 10 рабочих дней.

В-третьих, необходимо осуществить регистрацию права на недвижимое имущество.

Для регистрации необходимо предоставить следующие документы, которые были у владельцев недвижимости по состоянию на 21.03.2014р .:

  • талон электронной очереди;
  • удостоверение личности заявителя (паспорт). В случае, если документы подает представитель собственника, то необходимо будет предоставить так же оригинал нотариальной доверенности;
  • оригинал и ксерокопию правоустанавливающего документа - это может быть Госакт, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, решение суда и т.д..;
  • оригинал и копию кадастрового паспорта (выписки)
  • квитанцию ​​об уплате государственной пошлины
  • Учитывая отсутствие договоренностей между Украиной и Российской Федерацией по правоприменения в Крыму, указанные действия позволят признать Украинскую право собственности на крымское недвижимое имущество как в Украине, так и в России.

Продажи недвижимого имущества находящегося на территории Крыма.

Содержать недвижимость в Крыму для Украинской сложно и затратно. Следует учитывать, что владельцам недвижимости и в дальнейшем начисляется плата за коммунальные услуги. Непогашения соответствующей задолженности может иметь следствием начисления пени, ограничение поставок и отключения от сети. Учитывая отказ многих украинцев от посещения аннексированного полуострова, единственной возможностью выхода из ситуации является продажа недвижимости в т.ч. через представителей по доверенности.

Для того, чтобы продать или купить недвижимость в Крыму, Вам нужно заключить договор купли-продажи, занять очередь в Госкомреестра, прийти в назначенный день с покупателем (продавцом) и зарегистрировать переход права собственности на нового владельца. При составлении договора купли-продажи нужно быть особенно внимательным и соблюсти все требования Российского законодательства. При обнаружении ошибок или несоответствий государственный регистратор вправе или приостановить регистрацию сделки, либо вовсе отказать в ее регистрации.

Следует принять во внимание то, что сам договор купли-продажи подписывается сторонами или их представителями непосредственно при подаче документов и в присутствии работников Госкомрееестра.

В Госкомреестре у Вас потребуют:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • оригинал квитанции об уплате гос. пошлины (платежное поручение для юридических лиц);
  • оригинал и копию кадастрового паспорта (выписка)
  • договор купли-продажи с актом приема-передачи - оригиналы в 3-х экземплярах;
  • оригинал и копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности украинского образца, решение суда, договор купли-продажи с выпиской и т.п.);
  • заверенный нотариусом или нотариальный перевод на русский язык правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.
  • Справки об отсутствии задолженности по оплате за коммунальные услуги, обременения.
  • справка из паспортного стола, ЖЭК или руководства кооператива о том, что по месту нахождения продаваемой квартиры нет прописанных граждан;
  • оригинал и копию разрешения органа опеки и попечительства, если одним из собственников объекта товары является несовершеннолетний, ограниченно дееспособным или недееспособным человек;
  • оригинал и копию разрешения органа опеки и попечительства, если в продаваемом жилом объекте проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника;
  • оригинал и копию нотариально заверенного согласия супруга (супруги) продавца;

Следует отметить, что сроки переоформления права собственности на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки до 1 января 2019 года. Соответствующие изменения были внесены Федеральным конституционным законом от 23.06.2016 № 5-ФКЗ.

Отдельно необходимо обратить внимание на тот факт, что поставить на кадастровый учет и осуществить регистрацию прав на недвижимое имущество возможно исключительно на основании документов, которые были выданы официальными органами Украины в 21.03.2014р.

Так, согласно ст. 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» на территории города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе удостоверяющих право собственности, право пользования, выданные государственными и другими официальными органами Украины, государственными и другими официальными органами Автономной Республики Крым, государственными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

То есть право собственности, как такое, что «возникло раньше», считается при условии, что оно было до 21 марта 2014 зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Украины установлено, что, если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом, подлежит государственной регистрации, такое право возникает с момента государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности в Украине в разное время осуществлялось различными органами, в том числе БТИ, регистрационной службой Укргосреестра.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации уполномоченными органами Украины права собственности, возникшего на территории Крыма и Севастополя до 21 марта 2014 года, как и регистрация уже после 21 марта 2014 на территории Украины, является основанием для отказа в признании такого права на территории РФ. В этом случае зарегистрировать право собственности будет возможно только путем подачи искового заявления в суд и постановления судом соответствующего решения. На сегодняшний день на территории Крыма действует законодательство и органы Российской Федерации.

Партнер юридической компании «Фиделиум Групп»
Лисовский А.А.
Дата публикации: 16.08.2017

Комментарии

Ответить с помощью Facebook:

Получить консультацию с нашими специалистами

Cookies

Этот сайт использует файлы cookie. Более подробные данные вы можете найти
в политике по защите персональных данных